مالیات بر اجاره
قانون مالیات های مستقیم-ماده ۵۳
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می شود عبارتست از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره و درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد و همچنین در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود و اگر موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره است.
تبصره۱
محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گرددکه اجاره پرداخت میشود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره ۲
املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی میشود.
تبصره ۳
از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب میشود.
تبصره ۴
در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار میشود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل میشود.
تبصره ۵
مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب میگردد.
تبصره ۶
هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
تبصره ۷
در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۸
در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمیشود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره ۹
وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند .
تبصره ۱۰
واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار میگردد مادام‌که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمیشود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره ۱۱
مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.
معافیت‌هاى مالیات بر درآمد اجاره املاک
معافیت از مالیات بر درآمد اجاره کمک می‌کند تا افراد برای اجاره دادن املاک خود ترغیب شوند. در حقیقت این موضوع یک راهکار مهم و اساسی برای کاهش هزینه‌های رهن و اجاره و بهبود شرایط بازار مسکن است.
معافیت های مالیاتی به شرح زیر است:
۱. معافیت زیربنا
چنانچه متراژ خانه شما در شهر تهران کمتر از ۱۵۰ متر مربع و در دیگر شهر ها کمتر از ۲۰۰ متر مربع باشد، ملک شما از پرداخت مالیات معاف است پس به این معافیت مالیاتی، معافیت زیربنایی می گویند .
۲. معافیت خانوادگی
بر طبق قانون چنانچه واحد مسکونی تان را تحت اختیار یکی از اقوام درجه یک خود قرار دهید، آن ملک از پرداخت مالیات معاف خواهد شد. تنها در صورتی ملزم به پرداخت مالیات هستید که اثبات شود بابت آن واحد مسکونی اجاره بها دریافت می کنید. شما باید جهت معافیت خانوادگی، واحد خود تحت اختیار یکی از اقوام درجه یک یعنی پدر، مادر ، خواهر ، برادر، همسر، فرزند و یا اجداد و حتی افراد تحت تکفل قرار دهید.
یک نکته مهم در رابطه با این نوع معافیت این است که شما فقط یک واحد میتوانید به هر یک از افراد نام برده تعلق بدهید و در صورتی که دو واحد به یک فرد بدهید یکی از آن ها مشمول پرداخت مالیات خواهد شد و دیگری معافیت خانوادگی خواهد گرفت.
۳. معافیت بر اشتراک دریافت و پرداخت اجاره
نوع معافیت به این گونه تعریف میشود که چنانچه مالک ، واحد آپارتمانی خود را اجاره دهد و خودش در ملک دیگری اجاره نشین باشد، نیازی نیست مالیات کل واحد را بپردازد، بلکه به اندازه تفاوت اجاره ها مشمول قانون پرداخت مالیات میگردد.
برای مثال، فرض کنید شخصی خانه خود را با شرایط 15میلیون رهن و ۲ میلیون اجاره داده و ملک دیگری را به مبلغ ۸ میلیون رهن و ۱ میلیون و دویست هزار تومان برای سکونت خودش اجاره کرده باشد. برمبنا معافیتی که در این بخش توضیح دادیم، تنها مبلغ تفاضل اجاره ها یعنی ۷ میلیون رهن و ۸۰۰ هزار تومان اجاره مشمول قانون پرداخت مالیات بر درآمد ملک خواهد شد.
۴. اجاره تنها راه درآمدی
برای افرادی که غیر اجاره ملک هیچ گونه درآمد دیگری ندارند، می‌توانند طبق ماده ۸۴ قانون مالیات های مستقیم از درآمد، از پرداخت مالیات معاف شود. البته باید خاطر نشان کرد که چنانچه مبلغ اجاره دریافتی از سقف معافیت بیشتر بود صاحب ملک می بابیست طبق مقررات مالیات بر درآمد اجاره، مالیات مازاد اجاره دریافتی را پرداخت نماید.
ضمنا باید به این نکته مهم اشاره کنیم اگرچه اثبات شود دریافت اجاره ملک، تنها راه درآمدی شخص صاحب ملک نبوده است، به عنوان جریمه مبلغ مالیات به علاوه یک برابر آن دریافت خواهد شد.
۵. وجه نوسازی مالیات ندارد
هرگاه صاحب ملک برای نوسازی، به سازی یا بازسازی اقدام کند و برای این امر مبلغی از نهاد های دولتی و یا نیمه دولتی دریافت کند، به دلیل آن که این مبالغ به عنوان درآمد ملک محسوب نمی‌شوند، مشمول پرداخت مالیات نخواهند شد.
همچنین اگر وجه دریافتی در جهت احداث ملک و یا به علت غرامت ساخت در محل سکونت پرداخت گردد، باز هم جزو درآمد ملک محسوب نمیشود و معاف از مالیات خواهد بود.
۶. معافیت در زمان تخلیه
در حالتی صاحب واحد مسکونی، ملک خود را بفروشد و مهلت تخلیه ملک در سند انتقال قید شده باشد، طبق قانون، آن ملک تا ۶ ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد بود و در این مدت فرصت تخلیه به صاحب پیشین داده میشود.
۷. میراث فرهنگی
بر طبق قانون، چنانچه ملکی که در آثار ملی ایران ثبت شده به سازمان میراث فرهنگی کشور انتقال یابد، از مالیات نقل و انتقال به کل و طور قطعی معاف است. ولی در صورتی که مالکیت آن ملک تحت اختیار شخص باشد، ملزم به پرداخت حداقل ۵۰ درصد از مالیات خواهد بود.
چه درآمدی مشمول مالیات بر اجاره دست اول میشود؟
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشود شامل کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۰ درصد بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره میشود.
علاوه براین، مالیات اجاره‌داری دست دوم یکی دیگر از انواع مالیات بر درآمد اجاره ملک است که در آن هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر، به اجاره واگذار کند که به عبارتی موجر مالک نیست، مشمول مالیات اجاره‌داری دست دوم میشود.
درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم چیست؟
درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم، ما به تفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره است که درآمد اجاره براساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد.
گفتنی است که چنانچه قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین میشود.
برای اطلاع از سایر مطالب در این زمینه به سایر نوشته های بخش حسابداری، مالیات و بورس در وبلاگ حسابداری سر بزنید .
دیدگاهتان را بنویسید